松戸・柏・流山・野田の戸建賃貸経営を考える

常陽銀行のリフォームローンのチラシがあったので

紹介します。

詳しくは直接お問い合わせください。

常陽リフォームローン2月の適用金利

変動金利　年2.475%
固定3年　 年2.95%
固定5年　 年3.20%
固定10年 年3.50%

平成21年2月にお借入の場合の金利です。
（無担保型は、上記金利に年0.5％上乗せとなります。）


全期間金利優遇リフォームローン
・ずーとトクしたいお客様に平成21年3月31日までにお申し込みいただき、かつ平成21年5月29日までにお借入になる場合ご利用いただけます。

条件�@当行で給与振込（当行規程による）をご利用中＊1
条件�Aクレジットカード＊2
条件�B公共料金自動振替(3項目以上)＊3、またはクレジット定例引き落とし(2項目以上)＊3

優遇幅　�@〜�B全て満たすと　全期間年1.0％優遇
　　　　�@〜�Aの条件を満たすと　全期間年0.6％優遇
　　　　�@〜�B1項目ごとに　全期間年0.3％優遇

＊1　お勤め先の規定により給与振込の指定替え不可の場合は、常陽ダイレクトバンキングアクセスジェイのご契約がある方もしくは同時申込いただける方。常陽ダイレクトバンキングアクセスジェイ利用手数料月額210円(税込)。

＊2　JOYO CARD Plusなど当行発行のクレジットカードを対象とします。JOYO CARD Plus一般カード年会費1312円(税込)。初年度は年会費無料。ご利用に応じて2年目以降も年会費無料。

＊3　電気・電話・水道・ガス・NHKの口座振替、またはJOYO CARD Plusなど当行発行のクレジットカードでの公共料金・携帯電話・インターネットプロバイダー・TVなどの定例引き落とし。

常陽リフォームローンの主要利用条件

・ご利用いただける方/�@満20歳以上66歳未満で、完済時75歳未満の方、�A前年度の税込み年収が200万円以上の方、�B居住年数が1年以上または勤続(営業)年数が3年以上の方、�C常陽信用保証(株)の保証を受けられる方、�D団体信用生命保険の加入が認められる方・担保/不要です。(常陽信用保証(株)が保証いたします)・保証人/原則、不要です。(常陽信用保証(株)が保証いたします。)ただし、保証人をお願いする場合もございます。・お使いみち/ご自宅(同居の家族名義もOK)の�@増改築、改装、補修資金�A庭園、ガレージ、冷暖房設備、門扉、塀等の設備�B住宅建て替えにともなうお引っ越し費用、取り壊し費用など、マイホームに関する様々な資金にご利用いただけます。・ご融資金額/�@所要資金の範囲内で最高500万円以内(1万円単位)。�A当行で住宅金融公庫・住宅ローンをすでにご利用かたは、最高800万円までご利用いただけます。�B年間のご返済金額は税込み年収の30％以内。＊所定資金の範囲内で最高2000万円までご利用いただける、常陽リフォームローン(有担保扱い)も別途ご用意しております。・ご融資期間/10年以内(6ヶ月単位)・ご返済方法/元利均等返済(ボーナス時の増額返済も可能)・ご融資利率/当行所定の利率・一部繰り上げ返済、繰り上げ完済および返済方法等の条件変更を行う場合、当行所定の手数料をお支払いいただきます。・その他お手続きには、ローン契約書に貼付する印紙税(例ご融資金額100万円超500万円以下の場合で2000円)等の費用がかかります。・詳しくは店頭に説明書をご用意しております。・ご返済の試算につきましては、お近くのローンプラザ、または営業店窓口までお問い合わせください。当行ホームページ上でもご返済を試算いただけます。・審査の結果ご希望に添えない場合がございますのでご了承ください。



だそうです。

リフォームローンは金利が高いものも多いので、銀行系のものが利用できる方は銀行系をオススメします。　

今日は「ｱﾊﾟﾎﾃﾙ＆ﾘｿﾞｰﾄ東京ベイ幕張」で、

法定研修会(宅建業法64条の6)があります。

これは法令で定められた研修会なので、

宅建業者であれば受けなくてはなりません。

遅刻や早退も欠席扱いとなることがあるので、

出席する人は責任重大です。

今日の内容は、

・｢宅地建物取引の現状について」(仮題)
　千葉県土整備部　建設・不動産業課

・｢あんしん賃貸住宅について｣(仮題)
　千葉県土整備部　住宅課

・｢東日本レインズ　新システムについて｣(仮題)
　(財)東日本不動産流通機構

・｢最近の法令改正について〜瑕疵担保履行法　他〜｣(仮題)
　(財)不動産流通近代化センター　不動産相談室相談員

となっています。

【受付】12:00〜　【講演】12:40〜15:40

柏の事務所からだと2時間くらい掛かるので

10時くらいに出発し、18時くらいに帰社予定です。

今月は主任者の更新講習もあるので、

内容がダブってしまうかもしれませんが、

しっかり勉強してきたいと思います。



ちょっと早いけど、そろそろ出ようかなぁ・・・。

市街化調整区域には、原則建物の建築は出来ないとされている。

しかし、実際に建っている建築物は結構ある。

調整区域でも、何らかの理由で現在建物がある場合は、

既存宅地扱いで、再建築可能なこともあるので

そういう場合は安く土地、建物を入手できる場合がある。

仕事柄、安く仕入れて高く売るということを意識しているので、

調整区域でも、現在建物が建っている場合は調査をしてみる。

役所の宅地課(自治体によって呼び名は変わる)に行くと

いろいろと教えてくれる。

条件付でも再建築可能な場合は、建築プランを作って

検討に入る。

実際に融資を受けて買い手がつきそうであれば

実行に移るのだが、そのときに最低限必要なものを

挙げてみる。

・登記簿謄本(土地、建物）
抵当権の設定の有無や、所有権者を確認するため。

・地積測量図(土地、建物）
境界の有無や、測量の有無、土地の形状、面積などを確認。

以上　最寄の法務局。
ちなみに流山市の場合は松戸の法務局で扱っている。

・道路の確認(前面道路）
接道距離や、前面道路の幅員、扱い(2項道路、私道、など）

・用途地域
市街化区域なのか調整区域なのかの別や、建蔽率、容積率、防火、
準防火の別など、制限があるのかどうかなど。

以上　最寄の市役所(宅地課、建築指導課、道路課など)

このような所に出向き、実際に見聞きすると

どのような用途にむいた物件なのかがわかってくる。

不動産屋さんよりも建築設計事務所のほうが

このような物件に対しては強い場合が多い。

私の会社では、建築設計部門があるので、連携しながら

物件の調査にあたっているし、正直実際に建築の確認申請

業務に精通した仲間がいると心強いものだ。

裏技的(合法)なことも結構あるので聞くだけでも参考になると思う。

基本的には既存で建物が建っていれば再建築可能な場合が

多いので気をつけて見てみるといいと思ます。

以上、参考になればうれしいです。

2月2日の週間全国賃貸新聞の記事によると

【東京電力（東京都千代田区）、デンソー（愛知県刈谷市）、コロナ（新潟県三条市）の３社は共同で、ワンルーム向けの給湯器を開発したと１月23日に発表した。開発したのは少人数世帯専用の家庭用自然冷媒（ＣＯ２）給湯機「エコキュート※１」で、今後は、モニターによる実証試験などを経て、７月からコロナより販売を開始する予定だ。

「エコキュート」は、省エネルギー性や環境保全性の高い給湯機として、戸建住宅や集合住宅を中心にこれまで導入が進んできた。一方で、ワンルームなど小数世帯向けには設備スペース大きく普及していなかった。

　この度、開発された「エコキュート」は、少人数世帯（１〜２人程度）の給湯使用量に最適な貯湯タンクユニットを採用し、大幅な省スペース化を実現した。さらに、入退去時の給湯機の給排水作業を簡素化できるシステムを開発した。このことで、マンションオーナーや管理会社の作業負担を軽減することができるなど、ワンルームなど少数世帯の賃貸住宅に適した仕様となっている。

　３社は、今回開発したエコキュートを、全世帯の半数程度を占める少人数世帯に向け、本格的に導入を働きかけていくことで、集合住宅におけるエコキュートの一層の普及を目指すとともに、環境に配慮した機器の開発を進めることにより、低炭素社会の実現に向けて取り組んでいくとしている。

　本製品は、２月10日（火）から東京ビッグサイトで開催される「第33回地球環境とエネルギーの調和展　ＥＮＥＸ２００９」において、展示される。（2月2日号）】　とあった。

現在、戸建住宅では大分普及したエコキュートだが、
集合住宅には値段的に無理かなぁと思っていた。

戸建賃貸住宅でも採用している商品も多くなっているが、
同じ値段であれば間違いなくエコキュート付きに軍配が
上がると思うのだが、利回りの収益を求めるオーナーたちが
どれだけ採用するかはわからない。

収益だけでなく、良好な住環境に目を向けるオーナーが増えれば
日本の環境は大分変わるのではないだろうか。

助成金等が無くてもどんどん普及するようであれば、
エコブームも本物だと思う。

松戸地方裁判所にいくと、東葛地区の競売情報が閲覧できます。

仕事柄、週に1回は裁判所、法務局に行くことが多いです。

松戸の場合法務局も裁判所もほぼ同じところにあるので
便利です。

競売物件はとかく敬遠されがちですが、最近は掘り出し物も
増えてきました。

法改正により競売物件に手を出しやすくなってから
しばらくは法人、個人ともに入札参加者が多かったのですが、
最近は不況のせいもあってか入札参加者は減ってきているように
思います。

この時期は本当は狙い目で、この時期に入札した物件は
リフォームなどの手直しをしても5月のゴールデンウィーク
の売り出しに間に合うため手離れがよいのです。

物件も、債権者の決算や年度末が迫っているため、
任意売却など時間を掛けることも無く競売に廻ってくる
事も少なくないからだと思います。

私もこの時期は競売での物件の仕入れに注目しています。

何件落とせるかで今年1年の売り上げや計画に影響するからです。

私のような考えの方も多くいると思うので、人気のある物件は
少々高めの入札価額になるかもしれません。

運良く入札件数０の物件が出れば、最低入札価額の2割落ちで
仕入れることも可能です。

物件の調査に時間を要する競売物件ですが、知識のある方は
挑戦しても良いころかと思います。

心配な方は専門家を通して入札したほうが良いでしょう。

物件を検索していると、1戸建てと同じカテゴリーに
テラスハウスが含まれていることが多い。

テラスハウスとは、「専用庭付きの長屋」と
私は定義しているが、現実的にはハウスメーカー
がテラスハウスやタウンハウスと言っているに
過ぎず、明確な定義は無い様に思う。

ちなみに、このブログで取り上げている戸建賃貸物件
とは、テラスハウスやタウンハウスのような連棟式、
長屋式は含めないで、独立した戸建を想定している。

賃貸用の物件とはいえ、何年か後に用途を変えられる
流動性は備えていなければならず、それこそが
賃貸用戸建の魅力の１つだからです。

相続や、急な資金が必要な場合に「イザとなったら
分離して売れる」ということは、これからの資産運用
にとって大変重要なことだと思います。

何のリスクも無い商品は、なかなか無いです。

戸建賃貸のリスクはアパートやマンションに比べて
格段に低いですが、それでも最近の情勢を考えると、
ノーリスクとは言い切れません。

たとえば法改正。
発泡酒がそうであるように、良い商品を開発しても
税金の法改正ですぐに追いつかれてしまう。

今は税金の優遇が多い戸建賃貸ですが、将来、個人の
住宅系と分離して課税されるようになるかもしれません。

たら、ればをいえば霧がありませんが、あらゆる
リスクを想定することは経営者としては当然で、
より具体的なイメージができる人と、そうでない人とでは
運用実績は変わってくると思います。

長屋物件（テラスハウスなど）は、どちらかというと
建設するハウスメーカーにはメリットが多いですが、
オーナーさんにとってのメリットはあまり無いと思います。

テラスハウスを検討中のお施主様がいらっしゃいましたら、
是非もう一度戸建、テラスハウス、アパマンと比べて
検討してみたらいかがでしょうか。

週間全国賃貸住宅新聞　1月26日号　の記事に戸建賃貸に関連する記事が載っていたので下記に掲載します。

<ここから>
全国７２３社の工務店・建設会社に向け住宅パッケージ販売や資材提供ネットワークを展開するオーパス（岐阜県各務原市）は、１月より戸建て住宅の商品ノウハウ「ａｎｙ　ｈｏｕｓｅ（エニーハウス）」の販売を開始した。

　同商品は室温調整や省エネ効果を持つ独自の外断熱「フォルテ」を採用。従来の柱と柱を結ぶ形で断熱材を挿入する内断熱工法と比較して、さらにその外側から家を包み込む外断熱工法は効果がはるかに高い。

　また「多様な商品プラン」を揃えることで顧客の幅広いニーズにも対応する。通常の基本プランは３ＬＤＫ、９３０万円となっているが「高断熱」「自然素材」「戸建て賃貸」「ペット対応」「アーバンスタイル」「アート」といった仕様オプションを揃え、要望に応じた商品提供を行う。各オプションによって追加費用も異なるが、平均プラス１００万円〜２００万円で提供が可能。オプション内「戸建て賃貸仕様」は、傷が付きにくくタバコ熱にも強い「ギャランフロアー」やタバコのヤニ汚れを水や中性洗剤で落とすことができる「ウォッシャブルクロス」を採用。メンテナンスコストの低減化を積極的に提案している。こちらは一棟当たりの本体価格に１２７万円（税込）プラスで建築が可能。

　今後同社では会員に向け１０万５０００円（税込）でパッケージノウハウの販売を促進していく予定。１月中旬現在で既に20社の販売実績を持ち、初年度は１００社への導入を目指す。（1月26日号）
<ここまで>

この商品は通常の基本プランが930万円（３LDK) とやや高めで、戸建賃貸仕様では＋127万円の11,035,000円(税込み)と他の戸建賃貸商品に比べてかなり高い。
メンテナンスコストを意識した仕様となっているが、実際は戸建賃貸ユーザーの多くは平均居住期間も長く、オーナー(大家さん)にとってはアパートほど原状回復の際の費用は掛からないので、入居者向けのオプションを果たして建築主は積極的に採用するのか疑問だ。

現在は集合住宅ほどの供給があるわけではないので、10年後くらいには供給が追いつき、住宅の性能に目を向けるようになるとは思うが･･･。

タマホームグループの不動産ネットワークが
タマエステートというらしい。

タマソリューションズ株式会社が運営し、
タマエステート事業として立ち上げた。

加盟条件として
・タマエステートの理念に賛同できる方。
・宅地建物取引業者。
・過去に行政処分ほか重大な法令違反がないこと。
・反社会勢力に属する等、反社会勢力といかなる
関係性も有しないこと。

センチュリー21など、他の団体に比べて敷居を低く
しているようで、加盟金なども安いらしい。

現在、審査中の不動産業者は4月くらいから本格始動
する見込みで、タマホームのショールームなどで
協力しながら参加するようだ。

この東葛地区には柏にショールームがあるが、
私はまだ行ったことがない。

そもそも戸建の賃貸に住みたい私は、
どこのハウスメーカーでもいいから戸建の賃貸住宅
を普及させてほしいのだ。

特に松戸は土地の価格がまだ高いせいか戸建賃貸は
数が少ない。

あっても駐車場がない古い戸建てか、家賃の高い物件だ。

家賃10〜13万で駐車場つきの３LDKなんて贅沢かなぁ。

まあ、そのうち増えるでしょうが・・・。

タマホームの戸建賃貸システムはタマパレス。

オール電化、タマホームブランドが特徴。

ここ東葛地区では柏にショールームがありますが、
タマパレスがあるかはわかりません。

タマパレスのページは↓ココから↓
http://www.tamahome.jp/prod/tamapalace/20n6.html

不動産取得税

住宅の建築や不動産の購入が終わったところで、次に待ち受けている税金が不動産取得税です。これは都道府県が課税する地方税で、不動産の売買、交換、買いかえ、贈与など、不動産の取得に際して課せられる税金です。税率は取得した不動産の固定資産税評価額の4％となっています。ただし平成21年3月31日までは土地(住宅用・非住宅用ともに)の税率と住宅用建物の税率は3％。そして、新築住宅には1200万円、中古住宅にも控除額があります。なお、新築住宅用地、中古住宅用地には、さらに税額軽減があり、条件などは下記に記載します。

(注1)不動産取得税について、平成12年1月1日〜平成21年3月31日までの宅地の評価は、次の経過措置がとられます。固定資産税評価額×1/2
(注2)別荘とは毎月1日以上の居住(これと同程度の居住を含む)する建物以外の建物で、もっぱら保養するために用いられるものをいいます。
(注3)土地の取得者とその上に建つ新築住宅の取得者が別であっても、新築住宅用地の減額措置を受けられます。
(注4)｢200年住宅｣の軽減税率は別途記載します。

・新築住宅には1200万円の控除
居住用、別荘以外のセカンドハウス(注2)の新築住宅や中古住宅を取得した場合には、先に記載した税率軽減の他に税額の軽減措置もあります。新築住宅の場合、住宅の固定資産税の評価額から１住戸あたり1200万円が控除されますが、その条件は次のようになっています。
床面積が50�u(アパートなどは40�u)以上240�u以下＊課税床面積が対象となります。戸建ての場合は登記簿面積、マンションの場合は専有部分の登記簿面積＋共有部分の持分面積となります。いずれもパンフレットなどに記載されている床面積と異なりますので注意が必要です。

・中古住宅(アパートなどは不適用)にも軽減措置
�@　床面積が50�u以上240�u以下(上記赤字参照)
�A　筑後20年以内(耐火は25年以内)
�B　�Aの期間を超え、新耐震基準に適合している住宅(建築士、指定確認検査機関、または登録住宅性能評価機関による｢耐震基準適合証明書｣などの交付を受けた住宅。マンションは建物一棟全体の耐震証明が必要)(登記簿上の建築の日付が昭和57年1月1日以降の住宅などは適合とみなす)
�C　居住用に改装された中古ビルなど、人が住んだことのない住宅で上記�@�A�Bの条件を満たすもの

中古住宅は上記の条件を満たしますと、次の金額が評価額から控除されます。
新築された日-控除額
昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日-100万円
昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日-150万円
昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日-230万円
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日-350万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日-420万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日-450万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日-1000万円
平成9年4月1日以降-1200万円

・住宅用土地には税額軽減があります。
次の(a),(b)いずれか多いほうの額が税額から減額されます。
(a)150万円×3/100
(b)(土地1�uあたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍〈200�uを限度〉)×3/100

この特例が受けられる土地の条件は次の通りです。(それぞれの土地の上の住宅は先の条件を満たしていること)
新築住宅用地(注3)
�@土地を取得した日から3年以内に住宅を新築した場合。(平成11年4月1日〜平成22年3月31日までの土地の取得に限る。本則は2年)100戸以上のマンションなどの建築でやむを得ない事情がある場合は4年以内に緩和。
�A借地などで新築住宅を建て、その新築の日から1年以内にその土地を取得した場合。
�B土地付き新築住宅(マンションも含む)を自己居住用に購入した場合には、筑後年数を問わず適用(平成11年4月1日以降に新築された住宅)。
�C自己居住以外の土地付き新築住宅を筑後1年以内に取得した場合。

中古住宅用地
�@土地を取得してから1年以内にその上の中古住宅を取得した場合。
�A中古住宅を取得して1年以内にその敷地を取得した場合。

・減額を受けるためには60日以内に申告を
不動産取得税の減額を受けるためには住宅や土地を取得した日から60日以内に、都道府県税事務所などに申告するのが原則です。なお、この手続きは都道府県によって異なる場合があります。

・不動産取得税がかからないケース
次の５つのケースは課税されません。
�@相続によって取得した不動産
�A譲渡担保として土地を取得した場合で、2年以内にもとの所有者に返還した場合。
�B誤って、不動産の名義を息子などに変えたときに、6ヶ月以内に登記を戻した場合。
�C収用された不動産の代替として他の不動産を取得した場合には、収用された不動産の価額(固定資産税評価額)に相当する金額まで非課税となります。
�Dディベロッパーなどが新築後、未使用の住宅を1年以内(本則は6ヶ月)に他へ売った場合。＊この特例措置は平成22年3月31日までの適用

このようになっております。

賃貸用戸建住宅においては新築住宅の1200万円の控除が受けられると思いますので課税されないと思っていてOKです。でも、申告は必要ですので気をつけましょう。